flat purchase precautions

फ्लॅट खरेदी के बारेमे - लेख -1

नमस्कार आप सभी लोग ग्राहक पंचायत के काम मे गत कई सालोसे अवगत है.
हर एक आदमी का एक सपना होता है की अपना घर हो.
देहात मे अभी भी जगह लेके स्वतंत्र घर का नियोजन करते है. मगर शहरोमे ऐसा  नियोजन करनेवाले बहूत अमीर लोग होते है. हम आज शहरोमे फ्लॅट या अपार्टमेंट ही खरीद पाते है. और ऊसकेलीये भी कर्जा/रीण लेना अनिवार्य है. हम चाहे घर, जमीन, फ्लॅट, व्हीला या अपार्टमेंट कूछ भी खरीद करते है तो वह ग्राहक है.

मगर क्या यह ग्राहक जागृत है?.
नही. बडे अफसोस की बात है की इतनी बडी खरेदी करनेवाला ग्राहक, अपने जीवनकी अधीकतम कमाई (लोन लेके) खर्च करता है मगर सही जगह पे सही तरीकेसे यह पैसा लगता है क्या उसका विचार नही करता.

रोजकी जीवन मे लगनेवाली सब्जी के बारेमे जीतना सोचता है या जागृत होता है उतना फ्लॅट खरेदी मे नही होता है. सब्जीमे एखाद दूसरा आलू खराब निकला तो  ₹2 का नुकसान होता है मगर घर खरेदी मे लाखो रुपये का नुकसान होता है.

घर खरेदी करते वक्त क्या क्या देखना चाहीये देखिये.

1. घर की जगह बाजार, स्कूल, और दफ्तर से नजदीक है.

2. जगह कीसकी नाम पर है. अगर बिल्डर के नाम पर नही है तो उसकी डेव्लपमेंट अॅग्रीमेंट बिल्डर के साथ हूई है क्या. यह अॅग्रीमेंट रजिस्टरेशन कीया है क्या. उसमे बिल्डर को खरेदी बिक्री के अधिकार दिये है क्या

3. जमीनका 7/12 या रेव्हेन्यू खाता कीसकी नाम पर है. सिटी सर्व्हे ऑफीसके रेकॉर्ड मे कीसका नाम है.

4. जमीन खरेदी की है या लीज पे ली है. उसका टायटल क्या है.

5.जमीन के रेकॉर्ड की प्रतीलीपी अगर बिल्डर ने  दिया है तो आप स्वतंत्र से रेव्हेन्यू खाते से जाच कराईये.
(बहूत बार हमे बोगस प्रतीलीपी दी जाती है )

6. जमीन स्वकष्टसे ली है या जमीन अगर बापजादेसे ट्रान्स्फर हुई है तो उसमे सभी खुनके रीस्तेदारोंका का अधीकार होता है. ऊन सभी का हक बिल्डर ने लीया है क्या

7. जमीन सरकारने कीसी कारणवश अधिग्रहित की है क्या.

8. जमीन के ऊपर कूछ कर्जा है क्या.

9. जमीन के ऊपर औरोके अधीकार है क्या.

10. जमीन अकृषीक  की है कया
(non agricultural)

11 जगह ग्रामपंचायत/नगरपालीका/महानगरपालीका मे है तो ऊचीत स्वायत्त संस्था की मंजूरी ली है क्या. सर्च रीपोर्ट निकालीये. गत तीस साल की जमीनका कब्जा और मालीक का नाम का रीकाॅर्डकी जाच कीजिये.

12. जगह बीस हजार फूट से बडी है तो पर्यावरण आयोग की मंजूरी ली है क्या (ग्रीन ट्रायबूनल)

13 प्लॅन को मंजूरी मीली है क्या. कीतने फ्लोअर के लीये मंजूरी मीली है. सीर्फ प्रतीलीपी मत देखिये. स्वयम ग्रामपंचायत/नगरपालीका/महानगरपालीका मे जाके जानकारी लीजीये या एडव्होकेट की नियुक्ती कीजिये.

14.  फ्लॅट का क्षेत्र कीतना है बिल्टअप/कारपेट/सेलेबल/सूपर बिल्टअप ऐसे नाना वीध नामसे बिक्री करते है मगर फ्लॅट ओनरशीप अॅक्ट 1963 के मुताबीक सीर्फ कारपेट येरीया से ही बीक्री करनी चाहीये.

15 फ्लॅट की ऊंची कीतनी है.
मंजूर प्लॅन मे कूल जगह का एरीया, कीतने फ्लॅट, कीतने टाईपके फ्लॅट,  फ्लॅट की एरीया (क्षेत्र), हर फ्लॅट का अलग नक्षा, सेक्शन व्हू ( फ्लॅट काटनेके बाद कैसा दिखेगा) ले आऊट प्लॅन मे कीतनी ईमारत है, पार्किंग कैसा है, सविस्तर सूवीधा कैसी है आदी  जानकारी रहती है. मंजूर प्लॅन पर ग्रामपंचायत/नगरपालीका/महानगरपालीका का सील, स्वाक्षरी और फाईल नंबर रहता है.

16. कंन्स्ट्रक्शन करने के लीये ग्रामपंचायत/नगरपालीका/महानगरपालीका का कमेन्समेन्ट सर्टीफिकेट लेना अनिवार्य है. कई जगह पे टाऊन प्लॅनीग की मंजूरी लेना अनिवार्य है.

17. अंदरका चटई बीछाने लायक एरीया को कारपेट एरीया कहते है. दो दिवारोके बिच का अंतर नापके आप आसानीसे कार्पेट एरीया निकाल सकते है. बिल्टअप एरीया के लीये बाजूवालेकी आधी दिवार नापने के लीये पकडते है. जैसे की अगर रूम का अंदरका साईज 10'×10' है तो कारपेट एरीया 100 फीट. अगर दिवारे काॅमन है और दिवार 6" की है तो बिल्टअप साईज 10'6"×10'6" होगी और बिल्टअप क्षेत्र 110 फीट होगा. मगर बिल्डर हमे 25% से 35% कारपेट मे मीलाके बेचते है. सचमेतो बिल्टअप एरीया कारपेट से 10% जादा है. तो एरीया अगर कम दिया है और 100 फ्लॅट की स्कीम है तो बिल्डर कीतना हम से लूटते है. 1000 स्क्वेअर फीट का फ्लॅट 1300 स्क्वेअर फीट बताके 100 फ्लॅट के पीछे 30000 स्क्वेअर फीट के पैसे हडप लेते है. एक स्क्वेअर फीट का दर ₹3000 पकडा तो एक सौ फ्लॅट की स्कीम मे ₹90000000
(नौ करोड)  ऐसे ही हडपते है.

18 फ्लॅट की ऊंचाई मंजूर प्लॅन मे 10 फीट है और अगर 9'6" दि जाती है. तो  सौ फ्लॅट मे 50' ऊंचाई कम याने 5 फ्लॅट ग्राहक के पैसेसेही मुफ्त मे लेते है. और एक फ्लॅट का तीस लाख कीमत पकडा तो देड करोड लूटते है.

19 रजिस्टरेशन अॅक्ट 1908 मूताबीत आपका करारनामा (अॅग्रीमेंट) बिल्डर के साथ ( फ्लॅट की टोटल कीमत की 15% रक्कम देनेके बाद) करके उसका रजिस्टरेशन करना अनिवार्य है.

20 रजिस्टरेशन का खर्चा ग्राहक को करना है उसमे स्टॅप ड्युटी,  रजिस्टरेशन फी, वकील की फी इत्यादी खर्चा होता है. हर राज्य मे अलग अलग प्रोसीजर है

और  आगे .........

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विजय सागर
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notice must be signed

courtesy www.LIVELAW.in

Sign any notice before it is sent! Can a typed document in the form of a notice bearing neither signature nor any initial of an advocate or the complainant be called a notice in compliance with clause (b) of Section 138 of the Negotiable Instruments Act? The Bombay High Court has held that it is not. Justice A.I.S. Cheema made this observation was considering an appeal preferred by the complainant against a trial court order acquitting the accused on the ground that he failed to show that he did have capacity to lend such huge amount to the accused. The court, by referring to the notice which was produced as an exhibit, observed: “what could be said is that the unsigned typed paper was sent to the accused in the form of notice claiming to be from the advocate. When there is no signature of anybody, it appears difficult to find that there is compliance with clause (b) of Section 138 of the Act, which requires that notice should be given in writing. If the advocate was to write the notice in his own hand, or if the complainant was to write notice in his own hand and send in which signature remains, it could be still said to be notice of the advocate or the complainant. But when there is typed document in the form of notice with no signature (not even an initial) of anybody, it cannot be said to be a legal notice. Nobody could be said to own up the correctness of the contents.” Upholding the trial court order acquitting the accused, the court held: “Going through the material, it does not appear that there were any such thick relations that the complainant should have parted with what he himself says to be a huge amount of Rs 1 lakh in favour of the accused. The complainant further failed to show that he did have capacity to lend such huge amount. The complainant is not corroborated by any other evidence other than his evidence that he had such money and did handover such money to the accused. In the cross-examination accused has shown that complainant has failed to show availability of such amount or capacity and also that there were no such relations to lend such huge amount. Thus the presumption putting onus on accused is rebutted.”

Read more at: http://www.livelaw.in/unsigned-document-form-notice-not-valid-section-138b-ni-act-bombay-hc/

Guidelines for direct marketig

The guidelines issued by Ministry of Consumer Affairs on direct selling are good for consumers.  The direct marketing done earlier using network of selling have cheated no. of consumers and they have also cheated govt. by not paying any tax like vat, sales tax, IT etc.  Also there was no receipt issued to the consumers as per sale of goods Act 1930.  Though the direct marketing didn't involve any pyramid schemes like other businesses still goods have been sold to the consumers with higher profits and in this multi layer marketing consumers have been utilized  as an agent but no profit was distributed to the consumers.  Also there was no refund policy existed and consumer was having no remedy to recover their money.  There  was no address of seller available hence consumer was unable to serve notice on seller.
There was no grievance redressel  mechanism exist  for consumers which has been included in this new guidelines is good for consumers. Also seller has to register himself as legal entity.  Hence total transparency possible due to these guidelines.  Also he has to declare reasonable commercial terms for full refund or buy back guarantee.  Also there is a provision of cooling off period and post sale redressal of grevences which will help for quality marketing. The seller has to maintain proper records of goods and services.  Hence seller will come into direct tax bracket.  They have to display everything on their website is also very good as on today no physical address is available for consumers.  Also Indian Contract Act 1872 has been made obligatory.  So there will be transparency.  Also they have to protect private information of the consumer and now application of consumer protection act is also mandatory to them. They have to maintain complaint register which is beneficial with respect to consumers and all the direct sellers including internet marketing, they have to provide information of seller, returning policy, warranty which is good step for protecting interest of consumers.  They have also made prohibition of pyramid schemes and money circulation schemes. Hence number of consumers will be saved from dipping. state govt. and central govt. department will deal with direct selling and state govt. and central govt. will monitor it which is a good step in the interest on consumers.  Hence ABGP congratulate government for issuance of guidelines related to direct selling. now some of the companies will say that there will be inspector raj but we dont think that it will be there if seller is fair.

Vijay  Sagar
Akhil Bhartiya Grahak Panchayat, Pune
9422502315